공동명의 양도소득세 세무서에서 신고하기
저번달에 제 첫 주택을 매도하였습니다. 집을 매도하는 경험이 처음이라 어리바리하긴 했습니다. 인터넷 검색해봐도 딱히 이해가 잘 안되었습니다. 그래도 잘 마무리하였습니다. 특히, 이 집은 아내랑 공동명의로 되어 있던 아파트라 더 정보가 부족했다고 생각합니다.
지난달에 아파트를 매매하고 잔금을 받았습니다. 부동산에서 2달안에 신고를 하라고 하더군요. 신고하는 곳은 매매된 아파트가 있는 지역의 세무서나 매도자가 거주하는 지역의 세무서에서 신고해도 된다는 말을 듣고 나중에 신고해야겠다고 생각했습니다. 아내와 공동명의로 되어 있던 아파트라 아내와 같이 신고해야 할 것 같았기 때문입니다.
양도소득세 신고일
양도소득세는 매도 거래 후 2달 안에 신고를 해야 합니다. 이를 '예정신고'라고 합니다. 예정신고 후 매도일 기준 다음해 5월에 '확정신고'를 하게 되는데 이 확정신고는 추가적으로 매도하는 재산이 있을 때 하는 것으로 만약 제가 올해 또 하나의 아파트를 매도할 것이 아니라면 이 예정신고로 신고행위는 끝나게 됩니다.
따라서, 올해 추가적인 양도소득세 신고 할게 없다면 이번 예정신고로 양도소득세 신고는 마무리 된다는 의미였습니다.
양도소득세 어디에서 신고할까
양도소득세는 국세청 홈택스에서 신고가 가능합니다. 저도 처음엔 세무서 가기 귀찮아서 인터넷으로 신고하려고 했습니다. 허나, 양도소득세 신고가 처음이고 홈택스에서 적어야 하는 정보가 정확히 어떤 것을 의미하는지도 모르겠고 무엇보다 공동명의시에는 어떻게 해야 하는지 너무 헷갈렸습니다.
회사에서 조금 일찍 퇴근하여 아내와 함께 서류들을 들고 강동구 세무서로 향했습니다.(제가 거주하는 곳이 강동구라 강동구 세무서로 갔습니다.) 살면서 세무서를 처음 가보았습니다. 어디로 가야 할지 몰라 처음에는 민원실로 갔습니다.
번호표를 뽑고 기다리다 제 순서가 되었습니다. 양도소득세 신고 때문에 왔다하니 여기가 아니랍니다. 양도소득세 신고는 재산세과에서 담당한다고 했습니다. 아마 강동구 세무서는 17층인가에 재산세과가 있었습니다. 만일 여러분도 양도소득세 신고로 세무서를 방문한다고 하시면 재산세과로 바로 가시면 됨을 말씀드립니다.
공동명의 양도소득세 신고서 작성하기
준비서류
세무서에 갈 때도 어떤 서류를 가져가야 할지 몰라서 가지고 있는 서류는 다 가지고 갔습니다. 결과적으로 모두 잘 들고 갔더라구요. 제가 가져간 서류는 일단 부동산 매매 계약서 사본, 집 구입시 제출했던 취득세, 법무사 비용 영수증, 집 매도시 부동산에 지급한 복비 영수증이었습니다.
양도소득세 신고서 작성하기
재산세과에 가면 신고서는 스스로 작성해야 합니다. 직원이 작성해주지 않습니다. 그래서 한쪽 구석에 가서 양도소득세 신고서를 아내와 각각 작성했습니다. 공동명의라 따로따로 작성해서 신고해야 합니다. 신고서는 아래처럼 생겼습니다.
1. 양도인, 2. 양수인, 3. 양도자산 및 거래일 정보는 쉽게 적을 수 있습니다. 나의 정보와 내 집을 사 간 사람의 정보 재산(아파트)매수일, 매도일, 면적등의 정보를 적으면 되는데 이는 부동산 매매 계약서에 다 나와 있는 정보입니다. 중요한 건 공동명의의 경우 '지분'에 공동명의 지분에 해당하는 지분율을 적어주는 것입니다.
저와 아내는 5:5 공동명의였기 때문에 지분에 각자 '50%'라고 적었습니다. 양도인과의 관계는 따로 이해관계자가 아니라면 '무관계'라고 적으면 됩니다. 가족관계라면 해당하는 관계를 적어주셔야 하구요.
가장 중요한 것은 4번하고 5번 양도소득세 계산인데요. 이것도 본인이 직접 작성하셔야 합니다. 세무서 직원이 써주지 않습니다. 일단 한번 이해하면 간단합니다. '양도소득세 계산'은 ①번부터 ⑩번까지 순서대로 계산하면서 쓰면 됩니다.
공동명의의 경우 공동명의자 각각 신고서를 작성하실텐데요. 여기서도 중요한 것은 지분에 따른 금액을 기입해야 한다는 것입니다. 예를 들어, 매입가액이 2억 1천만원이었고 지분이 5:5라면 명의자가 각자 매입가액의 50%인 1억 5백만원(105,000,000원)을 기입해야 한다는 것입니다.
필요경비도 마찬가지입니다. 중개수수료도 지분대로 나눠서 기입해 계산합니다. 중개수수료가 90만원이 나왔다면 지분대로 나눠서 6번 필요경비 계산시 '중개 수수료 등'에 지분 50%에 해당하는 45만원을 기입해 계산해야 합니다.
아래 설명은 편의상 양도가액(판 가격)을 1억원이라고 가정하겠습니다.
①양도가액(판가격)
말 그대로 부동산을 얼마에 팔았는지를 쓰는 것입니다. 만약 1억원에 팔았다면 공동명의 5:5에 맞춰 아내와 저는 각각 신고서에 5천만원(50,000,000원)을 기입합니다. 기입은 아라비아 숫자를 써도 됩니다.
②취득가액(산가격)
취득가액은 매도한 부동산을 얼마에 산 건지를 표시하는 것으로 단순히 아파트 가격만을 이야기 하는건 아니더라구요. '5번 취득가액 상세명세서'의 합계 금액을 입력해야 합니다. 만일 아파트를 7천만원에 구입했던 것이라면 공동명의 비율에 맞게 매입가액에 50%인 35,000,000원을 기입하고 취득세, 부대비용을 모두 더해서 취득가액을 입력합니다. 아래 그림을 확인해 보세요.
③필요경비
필요경비는 부동산 매도시 발생한 부대비용들을 말합니다. 저 같은 경우는 중개수수료 말고는 없었기에 '6번 필요경비 계산 상세명세서'에서 중개수수료만 작성하여 필요경비를 적었습니다. 이 역시 공동명의이기 때문에 중개수수료 영수증에 있는 금액에서 명의 비율만큼만 각자 적습니다. 중개수수료가 60만원이 나왔다면 각자 지분 50%에 해당한 30만원만 기입합니다.
④양도차익
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값을 적습니다. 저의 경우로 말씀드리자면,
- 양도가액 : 50,000,000원
- 취득가액 : 39,009,500원
- 필요경비 : 300,000원
이므로 50,000,000원 - 39,009,500원 - 300,000원 = 10,690,500원 이 양도 차익이 됩니다.
⑤장기보유 특별공제
이 부분은 어떤 금액을 적어야 하는지 몰라서 세무서 직원분이 판 아파트의 지역이 조정대상지역이냐고 묻더군요. 저는 그렇다고 답했습니다. 그러면 장기보유 특별공제는 없다고 했습니다. 0원입니다. 미리 매도한 아파트가 있는 지역이 조정대상지역인지 알아둘 필요는 있을 것 같습니다.
⑥양도소득금액
양도차익에서 장기보유 특별공제를 뺀 금액을 적습니다. 앞서 저는 장기보유 특별공제 금액은 없기 때문에 양도소득금액은 그대로 양도차익금액이 됩니다.
⑦양도소득 기본공제
이것도 어떤 금액을 기입해야 하는지 몰라서 물어봤습니다. 직원분은 양도소득금액을 보더니 기본공제 금액이 얼마라고 알려주셨습니다. 저의 경우는 2,500,000원이었습니다.
⑧과세표준
과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 뺀 금액을 기입합니다. 과세표준 = 10,690,500원 - 2,500,000원 = 8,190,500원
⑨세율
세율도 어떤 것을 적어야 할지 몰라 물어봤는데요. 제가 2주택자인데 조정지역내 2주택자인 경우 10%가 가산된다고 하더라구요. 기본 6%에 10% 가산되어 16%가 세율로 책정되었습니다.
⑩산출세액
과세표준에 세율을 곱해서 산출세액을 계산합니다. 산출세액 = 8,190,500원 x 16% = 1,310,480원.
아내와 제가 각각 1,310,480원을 양도소득세로 납부해야 한다는 의미입니다. 이렇게 작성하고 제출하니 아내와 저에게 고지서를 발급해 줍니다. 바로 납부할 필요는 없고 기간내 납부하면 된다고 합니다. 최대한 천천히 낼 생각입니다.
이상으로 부부 공동명의 아파트 매도시 양도소득세 신고서 작성하는 방법에 대해 최대한 자세히 설명드려보았습니다. 저처럼 매도가 처음인 분들이 양도소득세 신고를 하는데 이 글이 도움이 되길 바랍니다. 저는 나름 어려웠거든요. 그래서 세무대행 서비스가 있구나 하는 생각도 들었습니다.
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